Location meublée ou nue : quelle stratégie choisir ?
Le choix entre meublé et nu n'est pas une question de goût : c'est un arbitrage fiscal, patrimonial et opérationnel. Voici les vrais critères pour décider.
Location nue : la stabilité
Bail de 3 ans renouvelable, locataires plus stables, gestion plus simple. Rendement net souvent compris entre 3 et 4 %.
Fiscalité au régime foncier : on déduit les charges et travaux réels, intéressant pour les biens avec rénovation à venir.
Location meublée : la rentabilité
Bail d'un an (ou 9 mois étudiant), loyer 10 à 25 % supérieur, fiscalité LMNP très favorable grâce à l'amortissement.
Sur un appartement bien placé, la fiscalité LMNP peut neutraliser l'impôt sur les revenus locatifs pendant 10 à 15 ans.
Courte durée : la performance brute
Sur les zones touristiques ou d'affaires, le rendement brut peut doubler. Mais la réglementation devient stricte (mairies, copropriétés, fiscalité), la gestion est lourde et la vacance plus volatile.
C'est une activité, pas un placement passif.
Comment trancher
Bien neuf ou récent dans une zone tendue, propriétaire imposé > 30 % : meublé LMNP. Bien à rénover avec travaux à déduire, propriétaire faiblement imposé : nu au régime réel.
Bien d'exception en hyper-centre touristique avec disponibilité à gérer : courte durée, en respectant scrupuleusement la réglementation locale.
Le bon choix dépend du bien, de votre fiscalité et de votre temps. Une simulation chiffrée sur 10 ans, intégrant impôts, vacance et travaux, est la seule façon de décider sérieusement.